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聊城二手房买卖有哪些注意事项?(上)

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匿名  发表于 2018-9-2 20:35:16 |阅读模式
原文及标题:真实经历!聊城二手房交易详细流程和陷阱(珍藏版)文章来源:聊城楼市参考(微信公众号)
文章系作者原创,未经授权许可,禁止转载。

最近,一则聊城新东方龙湾业主,参与自家房子拍卖的新闻,让人触动不已,这不是个例,新婚买房因为房东反悔起诉违约,导致婚没结成,拖沓一年多,也真实地发生在一个聊城跑滴滴的司机身上。我和老铁们都是普通老百姓,在这一套房子就是半条命的时代,天下大事,不如买房事大,买房前一定要多了解相关信息,才能避开各种陷阱,少花冤枉钱,这也是老铁我写公众号的初衷。
我看到楼盘有些乡下来的父母,心急给孩子买婚房,他们对楼房没有概念,完全被楼盘销售牵着鼻子走,房子不出问题还好,一旦出问题全家作难。所以,我在此呼吁,如果你已成年,就自己花时间、精力去了解买房相关经验,不要甩膀子扔给父母。
回到主题,以下是聊城二手房交易真实案例详细过程,买房路夜黑风高,希望各位都能顺利买套满意的房子。
01
找房看房
凡是没有准备就去看房的,都是耍流氓。(手动滑稽脸)
1,有没有房产证、土地证?
如果你没有十分的把握,安全起见,不要去买没有房产证的房子。文章提到的龙湾业主就是个实例,没有房产证的房子,我告诉中介一概不看。这里注意以下这种情况,房子如果抵押有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。让他滚!让他借钱把证赎回了,再找你。
过户的时候是需要房东拿土地证的,有一种情况是划拨地,划拨地政府可无偿收回,划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。土地证上有注明“出让”的,就是出让地。
2,房子的总价
根据你的首付款和能承受的月供,计算出能买总价多少的房子。聊城二手房首付比例为30%(25%中介有时候也能操作),二手房商业贷款年限:房龄+贷款年限≤30年,聊城小商业银行稍微宽松,聊城公积金贷款最高额度为50万,如果你首付30万,公积金贷款买房的话,80万的总价就是你的天花板。

3,税费问题
二手房交易的税费原则上买卖双方承担,但房地产市场从来不讲原则,即使房东承担了部分费用,也是加在房屋总价里了。

契税:缴税标准:首套90平及以下,网签价×1%, 首套90平以上,网签价×1.5%,二套房网签价×3%。

增值税:房子未满2年,增值税及附加的征税标准:网签价÷(1+5%)×5.65%
房子已经满2年,普通住宅免征,非普通住宅征税标准:差价÷(1+5%)×5.65%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。

个税:个税交税标准是:差额×20%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用,这种征税方式有个大前提,卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证,如果没有这个凭证,可以采用另一种方式纳税:普通住宅网签价×1%,非普通住宅网签价×2%。满五唯一免征,满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指卖家在聊城交易系统里只有这一套房子。最好买满五唯一的房子,可以少交一大笔费用。

中介费:
聊城中介费用一般都要房子总价的2%,有些中介会说里面包含贷款服务费,这个费用很多地方都没有,可能是聊城特色,中介费有很大的议价空间,一般7折没问题,能砍多少看你的本事了。

中介费的付款时间,一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,省的太早付完钱,中介就不管事了,付完记得要发票。我是一次性付完的,因为中介死活不同意,后面服务倒是还可以。
这些税费都要算进你的首付款里,所以在这里列出来,免得因为交税费,首付不够了而出现违约的情况。
4,权重选择法
权重选择无论在买房还是生活中,都非常好用,也省得犹豫纠结。比如你最在意位置(舒适度),其次才是户型,那么你就买位置满意,户型稍微差点的房子,而不是买户型很好,但位置很差的房子。
5,意向房子多看几次
确定买哪套以后,一定要多去看(我看了3次),如果本小区或者附近有熟人,最好跟他们多交流一下,如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等,如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会等。

顶楼要注意有没有漏水的地方,如果有(你确定还要吗?),维修费用、时间都要谈好,写进下面的合同、协议里,总之,有任何疑问都要找中介和房东问清楚。
6,房子在租状态
因为我国认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。我买的房子就有人租着,就在三方协议、买卖合同中说清楚交割方式,如果你不急着住,约定好怎么承接后,也可以缓解月供压力,如果急着装修,就在合同中说清楚,让房东在规定时间内把租客请走,超期违约也说清楚。




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