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聊城二手房买卖有哪些注意事项?(中)

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匿名  发表于 2018-9-2 20:40:56 |阅读模式
原文及标题:真实经历!聊城二手房交易详细流程和陷阱(珍藏版)

文章来源:聊城楼市参考(微信公众号)

文章系作者原创,未经授权许可,禁止转载。


交易前产权审核
1,跟中介谈中介费
聊城的房子基本没有独家房源的概念,所以,我建议先谈好中介费,货比三家,哪家便宜选择哪家交易。如果你像我一样,交了定金,签了协议再去谈中介费,就会出于谈判劣势地位。有人说这样不道德,那有些中介的店长签了协议才肯谈中介费,裹挟买房者就道德了?
2,产权是否清晰、跟房东砍价
房子各方面没问题,确定交易后,房东拿着房产证来中介店里,注意,你相中的房子有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,为了确保万无一失,最好去房管局调档,再看看是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋,这些住房,在转让时有一定限制千万不要留任何疑问,还有一点,产权证上如果有两个人的名字,后面所有手续都要让两人签字,前面多操心,后面就更放心。
2,签三方协议
中介费谈好了,签三方协议(房东、你、中介)前,就要交买房定金。这里提醒一句,如果行情好的时候,我建议多交定金,这意味着房东违约的成本高,省得他看房价涨得快不卖给你了(上面滴滴司机就是这种情况)。行情一般的时候,只要房东同意,交多少无所谓,如果你担心钱直接打给房东不放心,你跟房东可以到银行去签一份监管协议,约定在交易中心完成递件手续后,再把钱划拨给房东。
根据你跟房东协商的结果,房子里的装修,家具,卫生等等都要在这里说清楚,最好签购房合同的时候也写上,免得答应给你的,最后被房东搬走了(最好拍几张照片)。
如果你出于未来可能反悔,想少交点定金,我劝你直接一分钱都别交,彻底想清楚了再买吧。

有些人担心跟中介砍价后,他们服务质量会下降,或者过户后态度消极,这时候可以跟中介再签一个简单的服务协议,别忘了盖章签字手印。
03
选择贷款银行和交首付款
1,贷款银行
如果你首付不足3成,选择的银行就非常有限,祖国母亲最近金融去杠杆,贷款年限就少很多年,月供也就要多出很多,生活就不滋润了,具体根据个人情况判断。确定银行以后,要问问有没有利率优惠,毕竟一不小心就省下一年的蔬菜水果钱,水城中街走一趟?(你懂得)
2,交首付款
如果前面所有东西都没有问题,可以选择直接打给房东,我是直接打给房东了。如果你不放心,就在你办理贷款的银行(办贷款的银行一般免费,其他银行要收取500左右的监管费)的办理银行监管,你和房东到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款划拨给房东,银行会要求你们在签监管协议时就在放款书上先签字,这样是出于公平起见,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
04
签合同、网签
3,签购房合同、贷款合同
房产证、土地证、房屋状态等都没问题,房产证上有名字的都到场了,开始签合同,把租约、家具、户口迁出时间等等情况一并写清楚,并明确好逾期的违约责任,防止掉坑。一定要记得看违约责任一条,现在合同大部分都是约定如果因为买方或卖方的原因导致交易无法完成的,如果担心房东反悔,这时候也在合同里体现出来,定金、中介费等等各种费用都要明确他的赔偿责任。

我是在银行把购房合同和贷款合同一并签掉了,具体手续有收入证明,身份证、户口本、结婚证等等,
4,贷款(按揭)服务费、评估费
我在谈中介费时,是包含贷款服务费的,一般不额外收取。
聊城的中介公司收取评估费有的要千分之五,有的要总房款1%(简直了),放开跟中介砍价就行了,在房管局网签的时候直接交给边上的评估公司,如果你走的商贷,嫌中介要得高,就自己去找评估公司,房管局周边都有,评估价格一般不超过1k。
5,网签
房龄大的房子,房管局信息不全的,可能要你花138块钱办测绘图,就在房管局后面,我严重怀疑这是关系户。除此之外,还要花300块办宗地图,宗地图到时候会放在你房产证内页里。这里费用都不高,一般不会出问题。

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